Alquiler turístico (Airbnb, Booking): qué impuestos pagas de verdad

Alquilar un piso, un apartamento en la playa o una habitación por Airbnb o Booking se ha vuelto normalísimo. Lo que no todo el mundo sabe es que las plataformas ya comunican tus ingresos a Hacienda y que la forma de tributar cambia bastante según cómo alquiles.

Caso normal: alquilas sin servicios de hotel

Si solo cedes el alojamiento (con limpieza entre huéspedes y poco más), los ingresos van en tu declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario: ingresos menos gastos proporcionales al tiempo alquilado (IBI, comunidad, suministros, amortización, comisiones de la plataforma...).

Importante: la reducción que existe para el alquiler de vivienda habitual no se aplica al turístico. Y los días que el piso está vacío generan la llamada imputación de rentas. Son los dos puntos donde más errores vemos.

Con los gastos hay una regla sencilla. Los que nacen de cada reserva (la comisión que te descuenta la plataforma, la limpieza, la lavandería) se restan enteros. Los que pagas por todo el año (IBI, comunidad, seguro, suministros, intereses de la hipoteca, amortización) solo cuentan en proporción a los días alquilados.

Un ejemplo con números

Imagina un apartamento que alquilas 146 días al año (el 40%) y por el que ingresas 10.000 €. Entre comisiones y limpiezas pagas 1.500 €. Tus gastos anuales suman 3.000 €, de los que cuenta el 40%: 1.200 €. Rendimiento neto: 10.000 − 1.500 − 1.200 = 7.300 €.

Los otros 219 días el apartamento estuvo a tu disposición. Con un valor catastral revisado de 100.000 €, la imputación del año entero sería de 1.100 €; te toca el 60%: 660 €. En total, 7.960 € que se suman a tu sueldo y tributan a tu tipo. Cómo funciona esa imputación lo contamos en el artículo sobre la segunda vivienda.

Cuándo se convierte en un "negocio"

Si además ofreces servicios propios de hotel (limpieza diaria durante la estancia, cambio de ropa, desayunos, recepción...), deja de ser un alquiler y pasa a ser actividad económica: otra forma de tributar, IVA como el de un hotel, y posiblemente alta de autónomo. También si tienes personal contratado.

Dónde está la frontera, según el criterio de Hacienda:

• No te convierte en hotel: limpiar y cambiar la ropa de cama a la entrada y a la salida de cada huésped, entregar las llaves, mantener las zonas comunes o mandar a un técnico si se estropea algo.
• Sí te convierte: recepción y atención permanente, limpieza y cambio de ropa periódicos durante la estancia, lavandería, custodia de maletas o comidas.
• El personal: cuenta tener al menos una persona con contrato laboral y a jornada completa dedicada a gestionar los alquileres. Lo que gestiones tú mismo no cuenta.

Si cruzas la frontera, toca darse de alta en el censo de Hacienda, emitir facturas con IVA y presentarlo cada trimestre con el modelo 303.

¿Lleva IVA el alquiler turístico?

El alquiler sin servicios hoteleros está exento de IVA (como cualquier alquiler de vivienda). Con servicios hoteleros, sí lleva IVA. Este matiz define todo lo demás, así que conviene tenerlo claro antes de empezar.

Cuando lo lleva, el tipo es el reducido del 10%, el mismo de los hoteles. Y hay un tercer caso que despista: si en lugar de alquilar tú a los huéspedes cedes el piso entero a una empresa que lo explota por su cuenta, ese alquiler ya no está exento. Tu factura a la empresa lleva IVA al tipo general del 21% y la empresa te practica retención.

Los trámites que no son de Hacienda

No son impuestos, pero sin ellos no puedes alquilar con tranquilidad, y cambian mucho según la comunidad autónoma y el ayuntamiento:

• La licencia o declaración responsable de vivienda turística de tu comunidad.
• El número de registro estatal de alquileres de corta duración, obligatorio desde julio de 2025 para anunciarte en plataformas. Se solicita en el Registro de la Propiedad.
• La comunicación de los datos de los huéspedes a las autoridades (el registro de viajeros).
• En algunas comunidades, un impuesto sobre estancias turísticas que paga el huésped y que hay que recaudar e ingresar.

Lo que Hacienda ya sabe

Las plataformas están obligadas a informar de los anfitriones: quién alquila, cuántas operaciones y por cuánto — igual que pasa con las ventas online, como contamos en el artículo sobre Wallapop y Vinted. Si tienes años sin declarar estos ingresos, mejor regularizar por iniciativa propia: aquí explicamos cómo.

Para declarar sin sustos, guarda los resúmenes de cobros de la plataforma, el calendario de reservas (los días alquilados son la base de todo el cálculo) y las facturas de limpieza, suministros y reparaciones. Y antes de presentar, compara tus cifras con lo que aparece en tus datos fiscales.

El alquiler turístico bien declarado deja bastante dinero limpio. Mal declarado, deja una paralela con recargos. La diferencia es solo papeleo bien hecho.

Preguntas frecuentes

¿Y si solo alquilo una habitación de mi casa?

Tributa igual, como capital inmobiliario, pero los gastos se reparten dos veces: por la parte de la casa que alquilas y por los días que la alquilas. Los días que la habitación está libre no imputan renta, porque sigue siendo parte de tu vivienda habitual.

Soy inquilino y subalquilo el piso en Airbnb, ¿cómo tributa?

Como rendimiento del capital mobiliario: lo que cobras menos los gastos necesarios, entre ellos la parte del alquiler que pagas tú. Necesitas el permiso por escrito del propietario; sin él te juegas el contrato.

¿Tengo que hacerme autónomo para alquilar por Airbnb?

Si solo cedes el alojamiento, no: es un alquiler y va en tu renta. El alta entra en juego cuando el alquiler pasa a ser actividad económica por los servicios o el personal que hemos visto.

¿Tengo que presentar la renta aunque gane poco con el alquiler?

Casi siempre sí. Los alquileres no están entre las rentas que permiten librarse de declarar, así que basta con sumarlos a un sueldo para quedar obligado. La excepción es que todos tus ingresos del año, juntos, no pasen de 1.000 €.

⚠️ Información general, no asesoramiento para tu caso concreto. La normativa cambia y su aplicación depende de tu situación: consúltala antes de decidir.

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