Segunda vivienda: el impuesto que pagas aunque esté vacía

Sorpresa habitual en la renta: la casa del pueblo o el apartamento de la playa pagan impuestos aunque estén cerrados todo el año. Se llama imputación de rentas inmobiliarias y funciona así.

La lógica (discutible, pero vigente)

Hacienda considera que un inmueble a tu disposición, que no es tu vivienda habitual ni está alquilado, te genera una "renta presunta". Sobre esa renta ficticia tributas cada año, la uses dos semanas o ninguna.

Lo que cuenta no es el uso, sino la disponibilidad. Da igual que no hayas ido en todo el año, que esté sin muebles o que lleve meses anunciada esperando inquilino: mientras puedas disponer de ella, imputa. Y no solo las viviendas: también el garaje o el trastero comprados aparte y el local que tienes vacío.

La cuenta

Se imputa el 2% del valor catastral del inmueble (o el 1,1% si el valor catastral está revisado recientemente). Ejemplo: apartamento con valor catastral de 60.000 € revisado → 660 € de renta imputada, que se suma a tus ingresos del año y tributa a tu tipo. No es una ruina, pero suma — y con varios inmuebles, suma mucho.

Ojo: esos 660 € no son lo que pagas, sino lo que se añade a tus ingresos. Si por tus últimos euros ganados pagas, por ejemplo, un 30%, el coste real ronda los 198 € al año. Con el valor catastral sin revisar, el mismo apartamento imputaría 1.200 € y costaría unos 360 €.

• El valor catastral aparece en el recibo del IBI y en tus datos fiscales. No es el precio de compra ni el valor de mercado: suele ser bastante más bajo.
• Qué se considera "revisado" depende del año en que tu ayuntamiento actualizó los valores; ese margen lo fija la ley y se ha ido ajustando. No hace falta adivinarlo: Hacienda suele indicarlo en tus datos fiscales.
• Si el inmueble todavía no tiene valor catastral (una obra nueva recién entregada, por ejemplo), se aplica el 1,1% sobre la mitad del precio de compra o del valor que haya comprobado la Administración, el mayor de los dos.
• De la renta imputada no se descuenta ningún gasto: ni IBI, ni comunidad, ni seguro. Esos gastos solo restan cuando el inmueble está alquilado.

Cómo se reduce (legalmente)

• Alquilándolo: los días alquilados no imputan (tributan por el alquiler real, que además admite gastos — mira la guía del casero o la de alquiler turístico).
• La imputación es proporcional a los días no alquilados y a tu porcentaje de propiedad: si es al 50% con tu pareja, cada uno imputa la mitad.
• Solares y viviendas en construcción, en general, no imputan.

Un ejemplo con días. Imagina que alquilas ese apartamento en julio y agosto (62 días). Imputas solo por los 303 días restantes: 660 € × 303 / 365 = unos 548 €. Si además es a medias con tu pareja, cada uno declara unos 274 €. La misma regla vale si compras, vendes o heredas a mitad de año: solo cuentan los días en que el inmueble ha sido tuyo.

Cuándo no te toca imputar

• Tu vivienda habitual, junto con hasta dos plazas de garaje compradas con ella. Solo puedes tener una vivienda habitual: la otra casa, por mucho que la uses, imputa.
• Usufructo: imputa quien tiene el derecho a usar el inmueble (el usufructuario), no el nudo propietario. Es el caso típico del piso heredado en el que el viudo o la viuda conserva el usufructo: los hijos no imputan por esa parte.
• Divorcio: si el juez atribuye el uso de la vivienda familiar a tu ex y a los hijos, no imputas por tu parte aunque sigas siendo propietario. Lo vemos en divorcio y renta.
• Inmuebles de tu actividad: el local o el despacho donde trabajas como autónomo no imputa.
• Ocupación ilegal: si la vivienda está ocupada contra tu voluntad y lo acreditas, deja de imputar desde que inicias el procedimiento de desahucio.

El descuido típico

No incluirla. Hacienda tiene el Catastro cruzado con tu DNI: las viviendas no declaradas aparecen y generan paralelas fáciles. Si te ha pasado años anteriores, se corrige — mejor por iniciativa propia.

Los otros fallos que más vemos:

• Marcar la segunda residencia como vivienda habitual "porque paso allí medio año".
• Olvidar el garaje o el trastero comprados por separado, que tienen su propia referencia catastral.
• No repartir entre copropietarios: en una casa heredada entre tres hermanos, cada uno imputa su tercio.
• Imputar el año entero cuando la casa estuvo alquilada parte del tiempo — o lo contrario: no imputar los meses vacíos entre inquilinos.
• Confirmar el borrador sin mirar: el programa te pide indicar el uso de cada inmueble, y un uso mal marcado cambia el resultado.

La segunda vivienda es el impuesto silencioso: pequeño, anual y automático. Tenerlo contado desde el principio evita la paralela de 300 € con recargo.

Preguntas frecuentes

¿Y si la casa la usa gratis un hijo o un familiar?

Imputas igual. Cederla sin cobrar no la convierte en tu vivienda habitual ni en un alquiler, así que para Hacienda sigue a tu disposición y tributa a tu nombre.

Vivo de alquiler y tengo un piso en propiedad vacío, ¿imputa?

Sí. Tu vivienda habitual es aquella en la que vives, aunque sea alquilada. El piso en propiedad que no usas como residencia ni tienes arrendado imputa renta como cualquier segunda vivienda.

Ya pago el IBI por esa casa, ¿no es pagar dos veces?

Son dos impuestos distintos. El IBI lo cobra el ayuntamiento por ser propietario; la imputación va en tu renta y la cobra Hacienda. Uno no descuenta al otro mientras la casa esté vacía.

¿Tener una segunda vivienda me obliga a presentar la declaración?

Por sí sola, no siempre. La ley permite no declarar a quien, además de un sueldo por debajo de los límites generales, tiene rentas imputadas pequeñas: hasta 1.000 € al año, contando también algún otro ingreso menor como ciertas ayudas públicas. Si te mueves cerca de esos límites, repasa cuándo hay obligación de declarar.

⚠️ Información general, no asesoramiento para tu caso concreto. La normativa cambia y su aplicación depende de tu situación: consúltala antes de decidir.

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