Alquilar un piso: los impuestos del casero (y la reducción del 50%)

Alquilar un piso de larga temporada es de las inversiones con mejor trato fiscal en España — si se declara bien. La clave está en dos palabras: gastos y reducción.

Paso 1: ingresos menos gastos

No tributas por la renta que cobras, sino por el rendimiento neto. Del alquiler anual restas: IBI, comunidad, seguros, reparaciones y conservación, intereses de la hipoteca (no el capital), suministros que pagues tú, honorarios de agencia o abogado y la amortización (el 3% del valor de construcción — el gasto "invisible" que más gente olvida y más resta).

Cuatro reglas para no pasarte ni quedarte corto:

• La amortización se calcula sobre lo que te costó el piso (precio más gastos e impuestos de la compra) o sobre el valor catastral, el mayor de los dos, pero sin contar el suelo. El reparto entre suelo y construcción lo tienes en el recibo del IBI. Los muebles y electrodomésticos que pongas se amortizan aparte, hasta un 10% al año.
• Reparar no es mejorar. Pintar, arreglar una fuga o cambiar la caldera vieja por otra es gasto del año. Una ampliación o una mejora (cerrar una terraza, por ejemplo) no se resta de golpe: se recupera poco a poco con la amortización.
• Intereses y reparaciones tienen un tope: entre los dos no pueden superar lo que cobras de alquiler ese año. Lo que sobre no se pierde: se deduce en los cuatro años siguientes.
• Solo cuentan los gastos del tiempo alquilado. Si el piso estuvo ocupado ocho meses, deduces la parte del IBI, la comunidad o el seguro que corresponde a esos ocho meses.

Paso 2: la reducción por vivienda habitual

Si el inquilino usa el piso como su vivienda habitual (no aplica a turístico ni a temporada), el rendimiento neto se reduce con carácter general un 50% — y en ciertos supuestos (zonas tensionadas, rebajas de renta, inquilinos jóvenes) los porcentajes pueden ser mayores. Es decir: de cada 100 € de beneficio, tributas por 50 o menos.

Tres matices que conviene conocer:

• El 50% es para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Si el tuyo es anterior, sigues con la reducción del 60% que existía entonces mientras dure ese contrato.
• Los porcentajes mayores (60%, 70% y 90%) tienen requisitos muy concretos que se miran al firmar el contrato: no basta con que el inquilino sea joven o el piso esté en una ciudad cara.
• La reducción solo se aplica sobre el beneficio que tú declaras. Lo que Hacienda descubra en una comprobación tributa entero, sin reducción.

Un ejemplo con números

Imagina que alquilas un piso por 800 € al mes: 9.600 € al año. Tus gastos son 400 € de IBI, 600 € de comunidad, 200 € de seguro, 1.200 € de intereses de hipoteca, 300 € de una reparación y 2.700 € de amortización (el 3% de 90.000 €, la parte de construcción de un piso que te costó 150.000 €). En total, 5.400 €.

Rendimiento neto: 9.600 − 5.400 = 4.200 €. Con la reducción del 50% tributas por 2.100 €, que se suman al resto de tus ingresos. Si tu tipo ronda el 30%, pagas unos 630 € por un alquiler de 9.600 €. Sin amortización y sin reducción, la base habría sido de 6.900 € y la factura, más del triple.

Qué tener a mano para declararlo

• El contrato: fecha de firma y NIF del inquilino (el programa de la renta los pide).
• La escritura de compra y los justificantes de sus gastos e impuestos, para calcular la amortización. Si el piso es heredado, el valor declarado en Sucesiones.
• El recibo del IBI, con la referencia catastral y el reparto entre suelo y construcción.
• El certificado del banco con los intereses pagados en el año.
• Las facturas de reparaciones, seguros, comunidad y agencia. Guárdalas al menos cuatro años, que es el plazo que tiene Hacienda para revisarte; la escritura, mientras tengas el piso.

Los errores del casero

• Olvidar la amortización (a menudo cientos de euros al año de menos a pagar).
• Aplicar la reducción a alquileres de temporada o habitaciones turísticas: no toca, y Hacienda lo revisa — el turístico va aparte, como contamos aquí.
• No declarar el alquiler "porque es en negro": el inquilino puede pedir deducciones autonómicas o el bono alquiler con tu contrato, y el cruce es automático.
• Los meses vacíos entre inquilinos: imputan como segunda vivienda.
• Alquilar a un hijo o a un hermano por un precio simbólico: con familiares hasta el tercer grado, el rendimiento que declares no puede ser inferior al que saldría si el piso estuviera vacío.
• Restar de golpe una obra de mejora, o intereses y reparaciones por encima de lo cobrado.

Un alquiler bien declarado, con todos los gastos y la reducción, deja una factura fiscal sorprendentemente baja. En negro, deja una sanción y la pérdida de la reducción. La cuenta sale sola.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir la hipoteca del piso alquilado?

Los intereses y los gastos de financiación, sí. La parte de la cuota que devuelve capital, no: eso no es un gasto, es pagar el piso. Tu banco te da el desglose anual.

¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?

Las mensualidades se declaran aunque no las hayas cobrado. A cambio, puedes restarlas como "saldo de dudoso cobro" cuando hayan pasado más de seis meses entre tu primera reclamación y el final del año, o si el inquilino está en concurso de acreedores. Si más adelante cobras, lo declaras como ingreso ese año. Por eso conviene reclamar pronto y por escrito.

¿El alquiler de una vivienda lleva IVA o retención?

No. El alquiler de vivienda a un particular está exento de IVA y no lleva retención. Otra cosa son los locales y oficinas: ahí hay IVA y, si el inquilino es una empresa o un profesional, te retiene parte de la renta a cuenta de tu IRPF.

¿Y si los gastos superan a los ingresos?

El rendimiento sale negativo y resta del resto de tus rentas del año (el sueldo, por ejemplo), con el tope ya visto para intereses y reparaciones. En ese caso no hay reducción que aplicar: solo actúa sobre rendimientos positivos.

⚠️ Información general, no asesoramiento para tu caso concreto. La normativa cambia y su aplicación depende de tu situación: consúltala antes de decidir.

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