Vender tu casa: qué impuestos pagas y cómo librarte (reinversión y +65)

Vender una casa genera una ganancia patrimonial (precio de venta menos precio de compra, ajustados con gastos e inversiones) que tributa en la renta entre el 19% y el 30% por tramos. Pero si era tu vivienda habitual, hay dos vías de escape totalmente legales.

Vía 1: reinvertir en otra vivienda habitual

Si el dinero de la venta lo destinas a comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida. Reinviertes todo, no pagas nada; reinviertes la mitad, tributa la otra mitad. Requisito clave: ambas deben ser "vivienda habitual" de verdad (3 años viviendo, con excepciones justificadas).

Vía 2: tener 65 años o más

Si vendes tu vivienda habitual con 65 años cumplidos, la ganancia está exenta al 100%, sin condición de reinvertir. Y para otros bienes (una segunda vivienda, un fondo), los mayores de 65 tienen otra vía: exención si el importe se destina a una renta vitalicia asegurada, con límites.

Detalles que cambian la factura

• En la cuenta entran los gastos e impuestos de compra y venta (notaría, registro, ITP de su día, agencia, plusvalía municipal pagada) y las reformas de mejora con factura: todo reduce la ganancia.
• La plusvalía municipal es otro impuesto aparte (del ayuntamiento) — y si vendes en pérdidas, puede no corresponder pagarla.
• ¿La casa venía de una herencia? El valor de partida es el declarado en la herencia — más en herencias y renta.

Entre reinversión, +65, gastos y reformas, muchas ventas de vivienda habitual acaban en cero a pagar. Pero exento no significa invisible: la operación se declara igualmente, y hacerlo mal sale caro.

⚠️ Información general, no asesoramiento para tu caso concreto. La normativa cambia y su aplicación depende de tu situación: consúltala antes de decidir.

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