Vender tu casa: qué impuestos pagas y cómo librarte (reinversión y +65)

Vender una casa genera una ganancia patrimonial (precio de venta menos precio de compra, ajustados con gastos e inversiones) que tributa en la renta entre el 19% y el 30% por tramos. Pero si era tu vivienda habitual, hay dos vías de escape totalmente legales.

Primero, la cuenta: cuánto has ganado

La ganancia no es "lo que me dan menos lo que pagué". En la cuenta entran los gastos e impuestos de compra y venta (notaría, registro, ITP de su día, agencia, plusvalía municipal pagada) y las reformas de mejora con factura: todo reduce la ganancia. Los de la compra y las mejoras se suman al precio que pagaste; los de la venta se restan del precio que cobras.

La diferencia tributa por tramos: 19% los primeros 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 30% a partir de ahí.

Un ejemplo. Imagina que compraste por 150.000 € con 15.000 € de gastos e impuestos, hiciste una reforma de mejora de 20.000 € y vendes por 260.000 €, pagando 8.000 € a la agencia y 4.000 € de plusvalía municipal. Valor de compra: 185.000 €. Valor de venta: 248.000 €. Ganancia: 63.000 €. Sin exenciones, el impuesto sería de 13.370 €.

Vía 1: reinvertir en otra vivienda habitual

Si el dinero de la venta lo destinas a comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida. Reinviertes todo, no pagas nada; reinviertes la mitad, tributa la otra mitad. Requisito clave: ambas deben ser "vivienda habitual" de verdad (3 años viviendo, con excepciones justificadas).

Cómo funciona en la práctica:

• Si la casa tenía hipoteca, lo que hay que reinvertir es lo que te queda tras cancelarla, no el precio entero.
• La exención es proporcional. Si te quedan 200.000 € y destinas 150.000 € a la nueva casa, queda exento el 75% de la ganancia y tributa el 25%.
• Si al presentar la renta del año de la venta aún no has comprado, tienes que indicar en esa declaración que vas a reinvertir y cuánto.
• La casa nueva tiene que convertirse en tu vivienda habitual: en general, mudarte en los doce meses siguientes a la compra y vivir en ella tres años.
• Si al final no reinviertes en plazo, toca presentar una declaración complementaria del año de la venta y pagar el impuesto con intereses de demora.

Vía 2: tener 65 años o más

Si vendes tu vivienda habitual con 65 años cumplidos, la ganancia está exenta al 100%, sin condición de reinvertir. Y para otros bienes (una segunda vivienda, un fondo), los mayores de 65 tienen otra vía: exención si el importe se destina a una renta vitalicia asegurada, con límites.

Algunos detalles de esta vía. Vale también para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, tengan la edad que tengan, y si vendes solo la nuda propiedad y te reservas el usufructo para seguir viviendo allí. En un matrimonio, cada cónyuge mira su mitad: si solo uno ha cumplido los 65, solo su parte queda exenta por edad (la otra puede acogerse a la reinversión). En cuanto a la renta vitalicia, el tope es de 240.000 € y hay que contratarla en los seis meses siguientes a la venta.

El requisito que tumba más exenciones

Las dos vías exigen que la casa sea tu vivienda habitual cuando la vendes, o que lo haya sido en algún momento de los dos años anteriores. Traducido: desde que te mudas tienes dos años para vender sin perder la exención. Si la dejaste hace más tiempo — porque la alquilaste o se quedó cerrada —, la ganancia tributa entera aunque vivieras allí veinte años.

Que era tu residencia se prueba con hechos: el empadronamiento, los suministros a tu nombre o el domicilio que consta en Hacienda.

Detalles que cambian la factura

• La plusvalía municipal es otro impuesto aparte (del ayuntamiento) — y si vendes en pérdidas, puede no corresponder pagarla. Se liquida poco después de la venta: con carácter general, en 30 días hábiles.
• ¿La casa venía de una herencia? El valor de partida es el declarado en la herencia — más en herencias y renta.
• Si la tuviste alquilada una temporada, la amortización de esos años se resta del valor de compra: la ganancia sube.
• Si la compraste antes del 31 de diciembre de 1994, existen unos coeficientes reductores que rebajan parte de la ganancia, con un límite.

Cómo y cuándo se declara

Si resides en España, el día de la firma no pagas nada a Hacienda. La venta se incluye en la declaración de la renta del año en que firmas la escritura, que se presenta entre abril y junio del año siguiente. Y se incluye siempre, también cuando toda la ganancia queda exenta.

Ten a mano:

• Las dos escrituras, la de compra y la de venta.
• Facturas y justificantes de notaría, registro, impuestos, agencia, reformas y plusvalía municipal.
• El certificado del banco con la hipoteca que cancelaste al vender.
• Si reinviertes, la escritura de la nueva vivienda y los pagos.

Entre reinversión, +65, gastos y reformas, muchas ventas de vivienda habitual acaban en cero a pagar. Pero exento no significa invisible: la operación se declara igualmente, y hacerlo mal sale caro.

Preguntas frecuentes

¿Y si vendo por menos de lo que me costó?

Hay que declararlo igual. La pérdida no se desperdicia: se compensa con otras ganancias patrimoniales de ese año (acciones, fondos, otro inmueble), en parte con intereses y dividendos y, si aún sobra, en los cuatro años siguientes.

¿Puedo comprar la casa nueva antes de vender la antigua?

Sí, siempre que entre una operación y otra no pasen más de dos años. Lo que cobres por la venta tiene que destinarse a pagar la nueva vivienda; por ejemplo, amortizando la hipoteca que pediste para comprarla.

Heredé la casa de mis padres y la vendo, ¿me valen estas exenciones?

Solo si es tu propia vivienda habitual, y los tres años de residencia cuentan desde que eres propietario. Si era la casa de tus padres y tú vives en otro sitio, la ganancia tributa — aunque suele ser pequeña si vendes poco después de heredar, porque el valor de partida es el de la herencia.

⚠️ Información general, no asesoramiento para tu caso concreto. La normativa cambia y su aplicación depende de tu situación: consúltala antes de decidir.

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