Agentes inmobiliarios: cómo tributan las comisiones (y qué pasa entre agencias)

El sector inmobiliario funciona a comisión: meses de siembra y cobros grandes de golpe. Esa irregularidad, más la maraña de colaboraciones entre agencias, hace que la fiscalidad del agente merezca un repaso propio.

Tus comisiones: con IVA siempre

Los honorarios de intermediación llevan IVA del 21%, se cobren del comprador, del vendedor o de ambos. Da igual que la vivienda esté exenta de IVA (segunda mano): tu servicio no lo está. Factura en el momento del devengo (la operación), no cuando te venga bien.

Tres aclaraciones que evitan errores:

• En alquileres, igual: que el alquiler de una vivienda esté exento no quita el IVA de tus honorarios. Y en el alquiler de vivienda habitual, la ley pone los gastos de gestión inmobiliaria a cargo del arrendador: la factura va a su nombre.
• Cliente extranjero, IVA español: los servicios ligados a un inmueble tributan donde está el inmueble. Si el piso está en la Península o en Baleares, tu comisión lleva IVA aunque el comprador viva en Londres o sea una empresa alemana. En Canarias se aplica el IGIC.
• Cobros por tramos: si cobras una parte en las arras y el resto en la escritura, cada cobro anticipado lleva su factura y su IVA en ese momento.

¿Retención en tus facturas?

Depende de cómo estés dado de alta: los agentes en epígrafes profesionales (agentes colegiados, subagentes) facturan a empresas con retención; la actividad de agencia empresarial, sin ella. Es un matiz del alta con consecuencias en cada factura — el sistema completo, en retenciones del autónomo.

En concreto: el agente colegiado (API) y quien ejerce de forma personal, sin estructura, se encuadran en la sección de profesionales del IAE, y sus facturas a empresas —promotoras, otras agencias— llevan retención del 15% (7% los primeros años). La agencia con oficina, empleados y organización propia va por el epígrafe empresarial y factura sin retención. Lo que nunca cambia: los particulares no retienen, así que la factura al vendedor o al comprador particular va solo con IVA.

Operaciones compartidas (MLS, referidos)

Cuando dos agencias comparten honorarios, lo correcto son facturas cruzadas: la que cobra del cliente factura el total y la colaboradora le factura su parte. Repartos "por fuera" descuadran el IVA de ambos y son de lo primero que salta en un cruce de datos.

Con números: imagina una venta con 6.000 € de honorarios que compartes al 50% con otra agencia. Tú, que tienes al cliente, le facturas 6.000 € más 1.260 € de IVA. La otra agencia te factura a ti 3.000 € más 630 € de IVA. En tu modelo 303 ingresas 1.260 − 630 = 630 €, y tu ingreso real son 3.000 €. Si quien colabora es un agente profesional con retención del 15%, le pagas 3.000 + 630 − 450 = 3.180 € e ingresas tú esos 450 € con el modelo 111.

El cruce de datos existe de verdad: las operaciones entre empresarios que superan los 3.005,06 € al año con un mismo cliente o proveedor se declaran en el modelo 347, y las retenciones, en el resumen anual de quien las practica. Si tus cifras y las de la otra agencia no coinciden, llega la carta.

Ingresos a saltos: el 130 y la cuota

Un trimestre sin ventas y otro con tres escrituras: así es el oficio, y así hay que planificarlo. El modelo 130 te pedirá el 20% del beneficio acumulado justo después del trimestre bueno, y la cuota de autónomos se regulariza según lo que ganes en el año (lo explicamos en la cuota por ingresos reales). Regla práctica: de cada comisión, aparta el IVA entero y una parte para el IRPF antes de darla por tuya.

Y un aviso si trabajas casi en exclusiva para una sola agencia. Si te marca horarios, zona y precios, puede que lo tuyo no sea una colaboración mercantil, sino una relación laboral encubierta. Y si al menos el 75% de tus ingresos viene de ese único cliente, existe la figura del autónomo dependiente (TRADE), con derechos propios.

Los gastos del agente

Portales inmobiliarios, cartelería, fotografía y home staging, cuotas de MLS o franquicia, teléfono y el coche — con el coche, la regla realista del 50% de IVA salvo afectación probada: aquí los detalles. Con volúmenes altos, valora si te conviene ya estructura de sociedad.

Con el coche, recuerda que el IRPF es más exigente que el IVA: solo admite el gasto si el vehículo se usa exclusivamente para la actividad, algo difícil de sostener con un turismo que también es el familiar. Lo que no admite discusión, con factura a tu nombre: portales, fotografía, formación y la cuota de la franquicia o de la oficina.

El agente que factura cada colaboración como toca nunca teme un requerimiento. En un negocio de reputación, la limpieza fiscal también es marca personal.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo tengo que facturar si la escritura se retrasa?

Cuando se cumple lo pactado en tu hoja de encargo —lo habitual, al cerrarse la operación—, cobres o no ese día. Si cobras antes, el IVA se adelanta a ese cobro. Lo que no puedes hacer es esperar al trimestre que mejor te venga.

¿Qué pasa si la venta se cae después de facturar?

Si la operación no llega a formalizarse y devuelves los honorarios, emites una factura rectificativa y recuperas el IVA que ingresaste.

¿Tengo que darme de alta antes de cerrar la primera venta?

Sí. El alta en Hacienda (modelo 036) y en autónomos va antes de empezar a trabajar, aunque tardes meses en cobrar la primera comisión. A cambio, los gastos de esos meses de siembra ya son deducibles.

¿Mis comisiones son «rendimientos irregulares» con reducción?

No. Que cobres a saltos no las convierte en irregulares a efectos fiscales: son el ingreso normal de tu actividad y tributan sin reducción.

⚠️ Información general, no asesoramiento para tu caso concreto. La normativa cambia y su aplicación depende de tu situación: consúltala antes de decidir.

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